Tahmini Bedel Tespitinde Gayrimenkul Değerleme Raporu Zorunlu Mudur?
Karar İçeriği
Tahmin edilen bedel 2886 sayılı Kanun'da tanımlandığı haliyle, ihale konusu olan işlerin tahmin edilen bedelini ifade etmekte olup, anılan Kanun'un 9. maddesi uyarınca, tahmin edilen bedel ihaleye çıkılmadan önce ihaleyi gerçekleştiren idarelerce tespit edilir veya ettirilir, tespit işlemi yapılırken de işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Belirlenen tahmin edilen bedele, ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirtmek üzere hazırlanan şartnamelerde ve ihalelere ilişkin olarak yayınlanan ilanlarda yer verilir.
2886 sayılı Kanun kapsamında yapılan ihalelerde, tahmin edilen bedel, ihale konusu işin hangi usulle gerçekleştirileceğinin (açık teklif, kapalı teklif veya pazarlık usulü) belirlenmesi ile ihale ilanının nasıl yapılacağının (yalnızca ihale yerinde mi, yoksa diğer şehirlerde ve/veya Resmî Gazete'de de mi yayımlanacağı) tespitinde olduğu gibi, geçici ve kesin teminat tutarlarında da belirleyici rol oynamaktadır. Ancak tahmin edilen bedelin en önemli etkisi, ihale sonucunda sunulan teklif bedelinin şekillenmesinde görülmektedir. Nitekim 2886 sayılı Kanun’un 28. maddesi uyarınca, artırma usulüyle yapılan ihalelerde uygun bedel, tahmin edilen bedelden düşük olamaz. Bu durum, tahmin edilen bedelin sadece ihale usulüne ilişkin teknik bir veri olmadığı, doğrudan ihalede rekabeti ve kamu gelirini etkileyen önemli bir unsur olduğunu göstermektedir.
.....
Batman Ticaret ve Sanayi Odasının ... tarih ve ... sayılı yazısında, ihale konusu taşınmazın ortalama metrekare birim fiyatı 2.433,00-TL olarak belirtilmiş, bu belirlemeye ilişkin herhangi bir açıklama yapılmamıştır. Tahmini bedel için alınan diğer üç teklifin ise davalı idare tarafından oluşturulan matbu belgelere fiyat yazılıp kaşelenerek ve imzalanarak alındığı, bu belgelerde fiyatın hangi yöntemle belirlendiğine ilişkin herhangi bir açıklamaya yer verilmediği; yalnızca 2.400,00-TL, 2.400,00-TL ve 2.500,00-TL şeklinde, birbirine oldukça yakın, metrekare fiyatlarının bildirildiği anlaşılmaktadır. Sonuç olarak, bu dört değerin aritmetik ortalaması alınmak suretiyle tahmini bedele esas birim fiyat belirlenmiş; ancak yapılan bu tespitte komisyonca başka herhangi bir değerlendirme veya gerekçeye yer verilmemiştir.Bu durum, özellikle taşınmazın yüzölçümünün oldukça büyük (46.433,31 m²) ve tahmini satış bedelinin yüksek (112.983.851,56-TL) olduğu dikkate alındığında, daha kapsamlı, objektif ve şeffaf bir değerleme yöntemine başvurulmasının gerekli olduğunu ortaya koymaktadır.
2886 sayılı Kanun’un 9. maddesinde, işin özelliğine göre tahmini bedelin ya da bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulması öngörülmüştür. Anılan düzenleme, idareye tahmini bedelin belirlenmesinde teknik uzmanlık gerektiren alanlarda ehil kişi veya kuruluşlardan yararlanma yetkisi tanımaktadır. Bu çerçevede, özellikle satışa çıkarılan gayrimenkulün yüzölçümü bakımından çok büyük ve satış bedelinin önemli ölçüde yüksek olduğu durumlarda, objektif ve bağımsız bir uzman görüşüne başvurulması zorunluluğu daha da belirginleşmektedir.
Uyuşmazlığa konu taşınmazın yüz ölçümünün büyüklüğü ve satışından elde edilmesi beklenen gelirin yüksekliği dikkate alındığında, piyasa koşullarını ve değerleme tekniklerini profesyonel düzeyde uygulayabilen, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarının, uzmanlıkları ve tarafsızlıkları dolayısıyla Kanun’un 9. maddesi kapsamında tahmini bedelin belirlenmesinde “bilirkişi” sıfatıyla görüşlerine başvurulabilecek kişi veya kuruluşlar arasında değerlendirilmesi mümkündür. Tahmini bedelin tespitine esas olacak şekilde, yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşundan objektif ve uzmanlığa dayalı bir değerleme raporu alınması, Kanun’un öngördüğü ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması ilkelerinin de gereğidir.
Bu nedenle, uyuşmazlığa konu ihalede, gayrimenkul değerleme raporu alınmaksın, yalnızca İmar ve Şehircilik Müdür Vekili ile harita teknikerlerinden oluşan üç kişilik bir komisyon marifetiyle; ticaret ve sanayi odası, bir inşaat firması ve iki emlakçıdan alınan tekliflerin aritmetik ortalaması alınarak tespit edilen tahmini bedelin hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.
Bu itibarla, hukuka uygun bir tahmini bedel belirlenmeksizin yapılan ihalede hukuka uygunluk, dava konusu işlemin iptali yönündeki temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibarıyla hukuki isabetsizlik bulunmamaktadır.