Taşınmaz Mevzuatı

Ecrimisil tutarının tespitinde; işgalcinin kullanım şekli, işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yerdeki emsal kira bedelleri veya ecrimisiller, bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurların göz önünde bulundurulmalıdır. İşin ehli ve uzman kişilerden oluşturulan 3 kişilik komisyon ilgili kriterlere göre ecrimisil bedelini belirler.

İmar planında yol olarak ayrılan alanların kamusal mallar olduğu ve asıl tahsis amacını engellememek kaydıyla geçici olarak pazar yeri kurulması haricinde planla özgülendiği amaca aykırı olarak sürekli kullanımı engeller şekilde tasarrufa konu olamaz.

Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. Tespit işlemi yapılırken, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Satışa konu taşınmazın büyüklüğü ve beklenen gelirin yüksek olması durumlarında, bağımsız bir uzman görüşüne başvurulması zorunluluğu doğmaktadır. Bu tarz ihalelerde Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme uzmanlarından bilirkişi sıfatıyla destek alınması gerekmektedir.

Belediyelere ait olan yerlerin belediye tarafından kiralanması halinde; kiralama yapılan alandan daha fazla alan kullanıldığı tespit edilmesi durumunda, fazladan kullanılan alan için ecrimisil ihbarnamesi düzenlenip, tahsil edilmesi gerekmektedir. Bu sürecin işletilmemesi kamu zararı oluşturur. Sayıştay, belediye gelirlerinin artışına engel olan mevzuata aykırılık nedeniyle oluşan kamu zararının, Belediye Başkanı ve diğer sorumlulardan faiziyle birlikte tahsil edilmesine karar vermiştir.

Belediyeler sporu teşvik etmek amacıyla sporcular ve amatör spor kulüplerine kanununda belirtilen usullere göre yardımda bulunabilir, belediye meclisi kararıyla ödül verebilir. Belediyelere ait taşınmazlar, aslî görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere bedelli veya bedelsiz olarak mahallî idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına devredebilir veya süresi yirmi beş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Belediye tarafından Spor Kulübü Derneğine ait olmak üzere ihale yapılmaksızın meclis kararı ile tahsis edilmesi, mevzuata aykırı olup, kamu zararı oluşturur.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında satışa ilişkin ihalelerde ödemeler, yalnızca peşin olarak yapılabilir. Öte yandan belediyelerin; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla 5393 sayılı Kanun’un 69. maddesi kapsamında konut, toplu konut ve iş yeri yapma ve satma yetkileri bulunmaktadır. Belediyeler bu satışlarını taksite yapılabilirler.

İhale komisyonları tarafından alınan ihale kararları, ita amirlerince karar tarihinden itibaren en geç 15 işgünü içinde onaylanır veya iptal edilir. İta amirince karar iptal edilirse ihale hükümsüz sayılır. İta amiri olarak Belediye Başkanının ihalenin iptaline yönelik gösterdiği sebeplerin somut bilgi ve belgelere dayalı olması gerekmektedir. Somut verilere dayalı bir neden ortaya koyulmaksızın ihalenin onaylanmaması suretiyle iptal edilmesi hukuka aykırıdır.

Ecrimisil taşınmazlara ilişkin olağan bir yöntem olmayıp, kira süresi bittikten sonra işgaline devam edilen taşınmazlar nedeniyle idarenin maddi bir kayba uğramaması amacıyla getirilen sınırlı süreli bir yöntemdir. Taşınmazın işgali nedeniyle tespit edilen ecrimisillerin, kira ödemesi gibi esas alınarak ileriye doğru devam ettirilmesi, 2886 sayılı Kanun’un her türlü satış ve kiralama gibi hususlarda ihale yoluna gidilmesi gerektiğini ifade eden amir hükümlerine aykırıdır.

5393 Belediye Kanununa göre; taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine, üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek belediye meclisinin yetkisindedir. Belediyenin taşınmazlarının kiralanması yetkisinin, belediye başkanı tarafından alınan karar ile belediye şirketine devir edilmesi hukuken mümkün değildir.